昆山抵押贷款分享房屋抵押贷款如何办理
2023/1/11 8:36:00 点击：
昆山抵押贷款分享房屋抵押贷款如何办理
房屋抵押贷款如何办理？具体流程有哪些？
首先我们要考虑清楚自己的需求，根据自己的情况，选择匹配银行，然后按照以下步骤进行：
1.评估房值及可贷金额；
2.准备资料，
3.下户；
4.批贷；
5.签约；
6.公证；
7.上抵；
8.建委出他项权利书；
9.放款。
以上就是房产抵押贷款的大致流程，那么在做房产抵押贷款前我们还需要考虑哪些问题？最基本的就是要先了解人、房、公司的基本情况，然后再去匹配哪家银行最适合自己的需求，后边的事情就是水到渠成了。
一、人
1、年龄：普遍要求18-65岁之间。
1）18-22/25之间需要父母共借，年龄太小社会能力弱，还款能力不足。
2）60-65之间需要子女共借。到了这个年龄段，生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险。
3）还有一部分情况：比方说没有父母，或者无子女，或者子女在国外，一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫作抵贷不一，抵押人和借款人非同一自然人。
2、婚姻:
1）未婚的简单，只要不是超低龄就可以，18-22岁考虑父母共借。
2）离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在债务转移和债务风险。（离婚时离婚协议是否财产分割清晰，产权是否存在争议）
3）已婚会考虑之前有几段婚史，财产是否清晰(离异情况)，已婚的配偶是否能知晓，共签借款，配合公证处公证。（只有夫妻双方一人出面叫作单方面房产抵押，在法律上规定夫妻共有财产买卖/抵押必须夫妻双方出面）
4）丧偶：如果没有遗嘱公证，就会涉及七大姑八大姨一大圈人做放弃财产公证。（如果有一个人在国外或者有一人不配合，就很难往下进行）
3、职业:
1）公检法军律师记者，这几类是银行不愿意接的客户群体。(房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款，很多职业政策限制不允许名下有企业)
2）还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材，茶叶等，然后就是高风险行业等
4、征信
1）征信重点看三方面，负债，逾期，查询次数。
①看负债衡量客户的综合还款能力，借这笔钱加上负债，是否能还得上，是否有逾期风险。
②对于逾期银行普遍要求近2年内不能连3累6(近2年某笔贷款连续逾期不能超过3个月未还款，所有贷款总计不能超过6次逾期)
③对于查询次数银行的逻辑是，查询次数多说明你最近在频繁借款，而且还没借够，或者其他家就没批贷。（要么借了钱之后你还是很缺钱，要么你有问题其他银行才会拒贷，我也不能冒这个风险）
5、涉诉/执行/借贷纠纷/失信人
1）部分无关紧要的民事纠纷结案后有结案证明，是可以申请银行贷款的。
2）借贷纠纷属于信用问题。（您以前有不好的记录，银行会认为你以后会产生很高的逾期风险，产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很多，毕竟至少您有很丰富纠纷经验）
3）执行就很好理解了
二、房产（主要是资产变现保值）
1、区域：热点核心区域的资产好变现。（某些远郊区县的房产金额不是很大，购买热度也不够，最终执行的法拍成数也很低，会导致损失率更大）
2、房龄：房龄普遍要求25年以内，部分银行可以放宽到30年/40年。
3、面积：银行要求面积至少在30平米以上，这是最低要求。
4、产权性质
1）住宅一直是购房的热点，银行的最爱；
2）经济适用房，房改房，两限房等受政策影响，操作起来相对稍显麻烦；二类经济适用房，央产房，需补税后相关单位出具手续，原单位放弃优先回购权；
3）中国土地使用有出让和划拨两种方式，出让就是开发商买卖所得，交税了就没问题；划拨是国家政策安排的房产，银行批贷的时候会适当做些降成处理；
4）科研办公用房只有少数几家外地银行能干，利息偏高；
5）公司名下的房产转手税费和股东签字也是相当麻烦，基本上只有20%银行会做；
5、共有情况
1）房本单独所有，房主夫妻双方出面就可以了。
2）但是房本上有abcd四个人，四个家庭至少4个人，多到可能需要10多个人出面，所以房本上最好不要有三个人以上的名字。
6、是否干净房/转单：
1）现在还有没有抵押，有的话就需要解一抵从新做一抵，或者说直接做二抵。
2）是否上家正常还款，毕竟有些房产抵押也不上征信的，或者负债金额没有显示在企业征信上。
3）是否展期，比如先息后本的还款方式，到了最终还款日没有能力偿还本金。
三、公司经营
1、房产抵押作为企业经营贷款用途，不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费，也就是说要有公司消化这笔贷款资金。
2、个人消费贷款金额偏小，最高100w，而且难批，要求资质相当高。
3、一部分银行要求真实经营，要去企业下户的；一部银行要求分有执照未经营也可以；一部银行要求可以过户营业执照，一般要求过户满3个月；有一部分银行可以做实控。A没有公司，朋友B有一个合适的公司，那A和B之间可以签一个实际控制人协议，A用B的公司来作为经营贷款主体申请贷款。
4、流水要求覆盖贷款金额的1/2/3倍。
5、实地经营，就是考察实地经营现场，评估收入流水情况的。
6、企业涉诉执行纠纷
四、贷款规划：
1、想要多少额度，这笔钱需要用多久，利息多少能接受。
1）额度普遍是评估值的7成（银行评估值要比市值低一些），有些银行7成的房抵加上2成的信用贷款加一起，最高可以贷出9成。
2）利息：低息贷款银行的要求比较高，要知道适合自己的就是最好的，不要盲目的追求低息
3）时间期限：
①各银行有1年期/3年期/5年期的抵押贷款产品，还款方式有先息后本（先息后本的资金一直在自己手上运转，真实经营钱生钱，付了利息也划算）或者等额本息。
②部分银行要求每年归一次全部本金，这个每年都会涉及到过桥资金，稍微麻烦一些。
③房抵普遍最高为10年期，5年期以上基本都是等额本息还款或者先息后本每年归还一小部分本金，
④还有一种气球贷产品，比方说10年期按20年的等额本息来还款，第120个月结清剩余本金，这种方式接近于先息后本，还款压力小。
2、借款用途
用途要合理合规，不要用于禁止的一些行业。
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